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樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

調控政策進一步收緊預期漸濃

樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

因部分一二線城市的房地產市場回暖過快，這些區(qū)域樓市正逼近政策的“臨界點”。

有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出臺房地產新政，調控形式是抑制需求為主，進一步提高購房門檻。新政出臺主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快�！耙虼诉@輪新政可能不止北京一個城市�！鄙鲜鋈耸糠Q。

據(jù)介紹，目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調控不會一刀切，將越來越呈現(xiàn)區(qū)別對待。

部分一線樓市升溫過快成共識

據(jù)上述人士介紹，此前政府部門對調控的態(tài)度是視市場形勢而定，若房價上漲過快，則隨時出手進行調控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續(xù)回暖，但從接近政府部門的人士轉述來看，調控者眼中的房價并未出現(xiàn)過快上漲�！爸钡浇�期，(相關政府部門)基本認定，少數(shù)一線城市確實回暖過快了�！边@位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出臺的預期，該人士也從“可能出臺”，變成了“一定會出臺”，而時間點可能不會超過3月全國兩會前。

其實，這一調控思路在今年1月的博鰲房地產年終論壇上已露端倪。彼時，中國房地產業(yè)協(xié)會秘書長朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產政策環(huán)境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現(xiàn)房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。

可是，權威專家如此鄭重的提醒并未改變樓市一路上漲的局面。最新數(shù)據(jù)顯示，1月百城房價環(huán)比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已經連續(xù)第8個月環(huán)比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。

尤其值得注意的是，一線城市房價全線上漲的格局已經形成，成為全國房價上漲的領頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環(huán)比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。

以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環(huán)比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長418%�？梢�，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經值得高度關注�！吧虾�1月份商品住宅成交面積已經回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀調控就是從2011年1月26日開始的�！敝袊�房產信息集團分析師付奇介紹。當時，溫家寶主持召開國務院常務會議，確定采取八項措施進一步做好房地產市場調控，其中關鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標，并向社會公布。

和商品住宅成交熱度不減相對應的，是供給的嚴重不足。據(jù)了解，2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬平方米，同比回落16.5%，在創(chuàng)下5年來新低的同時，年度供應總量首次跌破1000萬平方米關口。到今年1月，上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬平方米，環(huán)比減少近七成。

“由于可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張�！备镀姹硎�，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現(xiàn)階段性緊缺。

在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量價齊漲的趨勢就變得十分明確。根據(jù)萬科公告，其2013年1月份共實現(xiàn)銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達15.46%。

另外一家接近千億軍團的超大房企恒大地產也在1月份頗有收獲。據(jù)了解，恒大1月份合約銷售總金額約為72.5億元，合約銷售面積116.8萬平方米，較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個新項目同時上市，恒大在全國同期在售樓盤已經高達188個。

此外，世茂房地產1月份合約銷售額約41億元，同比增加353%，合約銷售面積33萬平方米，同比增長568%。從目前公布1月業(yè)績快報的房企銷售情況看，1月份火爆銷售的局面已成共識。上海一位一直堅稱樓市平穩(wěn)、無須再緊的專家也向記者坦言，“從成交量上來看，上海確實有點‘熱’了�！�

詳解五方面手段緊縮需求

“如果調控不升級，一線城市的房價將失控�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭表示。而北京市市長王安順在剛剛結束的北京兩會上則明確表態(tài)，堅持房地產調控決不動搖。此后數(shù)日，北京樓市傳言紛起，各種版本的北京樓市政策已現(xiàn)摩拳擦掌的味道。

楊紅旭表示，現(xiàn)階段房價上漲過快的一線和少數(shù)二線城市均面臨政策壓力。不過，由于地方政府調控權限太小，信貸、稅收皆由中央有關部委說了算，因此單個城市新政效果或許有限，若想抑制一線城市房價加速上漲的勢頭，還需有關部委統(tǒng)籌安排政策與措施。

對于具體政策，有市場人士透露，針對一線城市暫停第二套房公積金貸款的可能性相對較大，也有說法稱部分地區(qū)大幅度提高第二套房貸的首付、對擁有四套及以上的家庭和個人研究針對性的政策，也將是針對房價上漲過快的地區(qū)進行調控的儲備政策之一。

對此，記者從住建部公積金管理司內部人士處了解到，主管部門目前并未對一線城市暫停公積金做研究。該人士明確表示，如果房價漲幅超預期，國家層面的樓市調控儲備政策十分充分。

在楊紅旭看來，若要進一步加強樓市調控，政策走向無非五個層面：其一，行政干預從緊，限購、限貸、限價皆從嚴。其二，房貸進一步收緊，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠減少或取消(但這取決于各家商業(yè)銀行，銀監(jiān)會不可能出政策統(tǒng)一取消優(yōu)惠)，最大調整領域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。其三，稅收加碼，可提高稅負的稅種包括契稅、營業(yè)稅、個調稅、土地增值稅等，房產稅或將二度擴容。其四，增加土地供應，尤其是普通住宅用地，以及壓制高價地塊的出現(xiàn)。其五，更加強調地區(qū)差異化，部分政策將增強一線城市的針對性。

總之，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

不過，也有業(yè)內人士表示，現(xiàn)在不同城巿、不同企業(yè)、不同項目情況是冰火兩重天，全國房價仍處于漲跌不平衡的特殊時期。比如，12月相比11月，70個城市房價指數(shù)平均上漲0.34%，但北京、廣州、深圳和福州超過1%，上海0.7%；而廣大三四線城市房價總體處于溫和上漲狀態(tài)，海南、浙江、廣西等少數(shù)省份的部分城市房價絕對值還在下跌。這也是尚未出臺全國性調控政策的顧慮之一。

一二三線樓市大爆發(fā) 20城新房成交增2.7倍

2月4日，上海易居房地產研究院發(fā)布了《2013年1月份典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出，2013年1月份，20個典型城市新建商品住宅成交面積為1057萬平方米，同比增長269.2%，一二三線城市全面爆發(fā)，此前備受爭議的三線城市風險并沒有在1月得到體現(xiàn)，而一線城市迅猛上漲的勢頭格外引人關注。

報告稱，“北上廣深”4個一線城市新建商品住宅成交面積為425萬平方米，同比增長343.8%，環(huán)比減少6.2%。雖然成交量略低于2012年12月，但已大大超過了2012年其他月份的表現(xiàn)；被納入統(tǒng)計的二線城市新建商品住宅成交面積為376萬平方米，同比增長221.6%； 三線城市則呈現(xiàn)逆襲勢頭，新建商品住宅成交面積為256萬平方米，同比增長247.9%，環(huán)比增長4.2%。報告稱，相比一二線城市，三線城市的市場情況更顯熱度。1月份行情已輕松奪得2011年以來的月成交桂冠，一方面與原有暖冬行情的延續(xù)有關，另一方面，也與該類城市外出務工人員春節(jié)前返鄉(xiāng)置業(yè)有密切聯(lián)系。

易居研究員嚴躍進告訴記者，有兩個因素加速了購房者入市的腳步：一是各種鼓勵剛需購房的優(yōu)惠政策正不斷出臺，二是房價的上漲仍可能在未來幾個月中延續(xù)。但政策與房價撲朔迷離的關系，仍會給這種情緒增添相當大的干擾因素。

上周，20個主要城市土地市場供應量減少，成交量明顯增加。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，土地市場成交同樣十分火爆，上周監(jiān)測的20個主要城市推出住宅用地34宗，較前周減少23宗；但上周成交住宅用地35宗，較前周增加28宗，成交面積206萬平方米，較前周增加142萬平方米。

重點城市漲幅更為突出繼去年12月“翹尾”收官之后，主要城市房價開年延續(xù)漲勢。研究機構近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月中國百城住宅均價第8個月環(huán)比上漲，且漲幅突破1%；同比連續(xù)第2個月上漲。其中，包括一線城市在內的重點城市漲幅突出，也成為帶動百城均價漲幅擴大的主要原因。泉州 、鄭州 、紹興 、常熟等城市漲幅居前。

報告稱，2013年1月，全國100個城市住宅平均價格為9812元人民幣/平方米，環(huán)比漲幅擴大0.77個百分點 。從同比來看，50個城市價格上漲，49個城市價格下跌。環(huán)比下跌的城市中，溫州跌幅明顯，達18.96%； 而南寧、�？诘�36個城市跌幅介于1%至15%之間。

研究機構報告分析稱，在經濟企穩(wěn)回升、政策穩(wěn)中趨松、市場信心恢復、各方預期樂觀的背景下，1月房價上漲的城市個數(shù)有所增加且多個城市漲幅擴大。其中，以一線城市為代表的重點城市及部分東部沿海房價較高的城市，漲幅更為突出。

此外，近期部分城市的高端樓盤入市增加，如深圳一個新開盤項目均價超10萬元/平方米，北京 、廣州也有單價5萬元以上樓盤新入市，帶動當?shù)胤績r結構性上漲。 鐘合1月一線城市土地出讓金大增2.6倍在房企資金改善以及對后市看好的背景下，全國一線城市土地市場可謂迎來“開門紅”。來自上海易居房地產研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大典型城市1月土地出讓面積2602萬平方米，出現(xiàn)一年來首次正增長，且增幅高達77%，出讓金收入為562億元，同比大增2.6倍。

對于土地市場迎來的“開門紅”，上海易居房地產研究院研究員吳曉君向記者指出，一方面部分開發(fā)商對房地產市場的樂觀程度明顯提高，在春節(jié)前土地、樓市的傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)了“淡季不淡”的現(xiàn)象；另一方面則是2012年度樓市翹****情的延續(xù)。

與成交量相比，土地出讓金更大增2.6倍。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，十大典型城市土地出讓金收入為562億元，與2012年同期相比增長263%，同比增幅創(chuàng)下近33個月新高。

與此同時，土地溢價率也不斷攀升，以北京為例，1月31日北京共2宗土地掛牌出讓，亦莊兩宗地塊起始價分別為13.56億元和12.86億元。最終分別以18億元及17.3億元成交，溢價率分別為32.74%和34.52%，由方興地產獲得，溢價率均突破30%，配建保障房面積89000萬平米。

“目前土地出讓金總額增幅已經遠遠超過土地面積增幅，說明地價已經開始有不尋常上漲的跡象，這也是當下在北京等城市不斷使用配建保障房、綜合評標、暫停熱點地塊出讓等方式平抑地價的原因�！眰�業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出。

吳曉君也表示，資金面的改善使得房企年底拿地熱情依然延續(xù)，一些大型房企四處出手拿地，進一步推動了土地市場供需兩旺的局面。

此外，值得注意的是，在十大典型城市中，北上廣深四大一線城市的成交量開始有所分化，1月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建筑面積環(huán)比增幅分別為-48%、0.4%、3%、-45%，同比增幅分別為-51%、53%、2725%與979%。

整體來看，一線城市中北京和廣州的土地市場火熱程度幾乎與去年瘋狂的12月持平，甚至略漲，而上海和深圳的成交量均出現(xiàn)四成左右的回落。對此，吳曉君表示這主要還是供應節(jié)奏有所不同。

對于土地市場再次引燃的火爆場面，鏈家地產市場研究部張旭向記者指出，隨著土地市場的升溫，土地成交量和土地溢價率均有所上升，土地市場價格又出現(xiàn)了一定的上升苗頭，當前地方政府應格外謹慎，尤其是處于政策敏感期，過熱的土地市場不免會引發(fā)進一步加強調控的擔憂。

新春第一拍萬科奧體再下一城

萬科新春再度出手絕版地塊成功競拍新年伊始，萬科在濟南再度發(fā)力。2013年2月4日，萬科成功拍下了奧體片區(qū)絕版地塊草山嶺B地塊，記者了解到，萬科此次新拍得的地塊占地面積約7.44萬平米，目前已納入萬科天泰金域國際項目開發(fā)范疇，這樣一來金域國際總建筑面積將達60萬平左右。

萬科大盤初步成型區(qū)域帶動不可限量

據(jù)悉，該地塊將打造萬科金色系的高端產品，包含高端住宅和高端商業(yè)等業(yè)態(tài)，同時還配有一所九年一貫制中小學。加之坐擁奧體核心、背靠菠蘿山城市公園、緊鄰經十路等優(yōu)勢，萬科天泰金域國際將成為奧體首屈一指的復合型大盤、教育大盤和生態(tài)大盤�？梢灶A見，60萬平的復合型高端大盤，對于奧體整個區(qū)域的城市建設的完善和人居高度的提升都將有非常大的帶動作用。

黃金奧體潛力巨大萬科布局穩(wěn)扎穩(wěn)打

眾所周知，隨著政府、大型企業(yè)總部、便民機構向奧體遷移，使得區(qū)域生活配套、商務配套、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套得到極大提升，奧體板塊已經成為濟南光彩奪目的新城市中心，所以該地塊是濟南市場公認的黃金地段和潛力地段。

萬科地產2012年銷售額突破1412億元，成為當之無愧的行業(yè)領跑者，來濟南之后的第一槍選擇在奧體板塊打響，表現(xiàn)出了萬科對市場極具前瞻性的目光，此次拿地，是萬科在濟南市場繼“化纖廠地塊”之后，又一大手筆，在區(qū)域熱點中突出重圍兩次拿地，而且時間間隔之短更充分展示出萬科地產深耕濟南的決心。據(jù)業(yè)內人士分析，萬科來濟后以一貫扎實穩(wěn)健的作風進行有條不紊的布局，可以看出濟南市場將成為萬科戰(zhàn)略開發(fā)的重中之重。

新品加推優(yōu)質產品再度引爆泉城樓市

據(jù)記者了解，萬科天泰金域國際自開盤以來，成交量一路攀升，至今已熱銷90%。為此，項目近期推出了2號樓奢侈級產品145的瞰景大宅，該戶型擁有更敞闊的生活空間、更好的采光性等優(yōu)勢，目前正火爆認籌中。(山東商報)

2013年樓市行情該往何處走？

2012年的樓市可謂風不平、浪不靜，在調控政策持續(xù)收緊的背景下，低迷了一年的樓市在年底翹起了尾巴。在這個“承前啟后”的重要階段，未來的樓市行情該往何處走？

2012年的樓市，政策層面由2011年的堅持調控政策不動搖的從緊基調轉為“外緊內松”的市場特征，主要表現(xiàn)在政策層面“微調”與堅持房地產調控不動搖的“雙重標準”同時在執(zhí)行。2012年1~8月，全國的房地產投資同比2011年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模和整個商品住宅市場的銷售面積及金額增速下滑幅度縮小。此外，1~11月全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)同比轉正，這就促使整個市場“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

從價格變化情況來看，截止2012年12月，全國房價已連續(xù)7個月上漲，這個現(xiàn)象表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續(xù)回升的背景下，房價不可能出現(xiàn)大幅降價。從開發(fā)商定價角度來講，下半年以來，無論是全國還是上海市場，當前小幅優(yōu)惠、小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。另一方面，企業(yè)利潤率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過精細化管理、提高產品研發(fā)能力、漲價等手段緩解利潤率下滑局面，或開始謀求轉型養(yǎng)老地產、商業(yè)地產、產業(yè)地產等，通過業(yè)務多元化規(guī)避未來住宅市場調控的風險。

市場基本面的好轉

“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調”之下，各大房企抓緊政策定向寬松“微調”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉”的結果；另一方面，也是由于房企年底銷售業(yè)績指標、財務報表等要求，年底開始沖量導致的銷售量回升的現(xiàn)象。

總體來講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導致局部市場惶恐入市的出現(xiàn)，與當前房地產調控政策呈現(xiàn)出“外緊內松”的市場特征，政策層面“微調”與堅持房地產調控的不動搖的“雙重標準”密切相關。這樣的政策背景下，政策層面“微調”刺激自住需求大量入市，從而導致市場基本面逐漸好轉，出現(xiàn)價格降幅收窄，甚至產生小幅漲價、“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。

樓市“暖冬”背后的矛盾點

“暖冬”與“翹尾”行情對于低迷的樓市來講是一件利好的事情，但是在這個特殊的市場階段表現(xiàn)出來的房價上漲和惶恐入市的現(xiàn)象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調控政策以及未來政策面的走勢密切相關。

首先，在2012年樓市調控政策“外緊內松”的市場特征之下“基本面”逐漸好轉，此時，全國百城房價自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲，堅持房地產市場調控不動搖基調與房價降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價現(xiàn)象的矛盾日益突出。其次，調控政策與企業(yè)利潤率下滑之間的矛盾。在調控已成常態(tài)的市場背景下，開發(fā)企業(yè)采取何種方式緩解利潤率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調，政策層面的階段性的定向松動與經濟發(fā)展、財政收支之間的矛盾也表現(xiàn)的相當突出，尤其是2012年下半年以來的推地潮以及各類優(yōu)質地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產市場調控與經濟發(fā)展、財政收支之間權衡做出的抉擇。

持續(xù)限購下，樓市何去何從

2012年，樓市整體信心的復蘇，使得很多開發(fā)商在年末沖刺的欲望有增無減，短期的成交熱潮也使他們對未來市場充滿預期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。

住建部 2012年12月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設。那么在限購政策繼續(xù)執(zhí)行的市場背景下，房地產市場在經歷了2012年“暖冬”之后，是否會迎來自己的下一個春天？

從未來政策及市場面走勢來看，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強房地產市場調控，但是相比前兩年，調控政策的基調已發(fā)生微妙變化，即政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，并且明確提出鼓勵改善型需求入市。

盡管短期內市場不會出現(xiàn)大起大落，但是政策層面基調的變化，促使一些企業(yè)在年底這個階段開始“八仙過海各顯神通”，不管是開發(fā)企業(yè)通過營銷手段炒作未來市場預期，還是企業(yè)自身為了提高利潤率而表現(xiàn)出來的漲價動作，或者年底跑量沖刺年度業(yè)績銷售指標，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場惶恐入市的出現(xiàn)，不可避免讓當前市場走勢更加撲朔迷離。

伴隨著城鎮(zhèn)化的進一步推進，整個宏觀經濟周期將會逐漸發(fā)生逆轉，房地產市場在城鎮(zhèn)化過程中拉動內需的地位也會日益凸顯出來，這將助推房地產市場“基本面”持續(xù)回升、回暖，也可能會使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。這個過程中不可避免的仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。同時，在推進城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價出現(xiàn)報復性反彈風險，政策層面盡管在執(zhí)行力度上還有可能再度有所收緊，但是，上述的中央與地方政府、企業(yè)利潤率增長與調控政策走向、市場供求關系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。(投資有道)

(新華網(wǎng))